管理层“大换血”背后：中交地产盈利难题待解

　　21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

　　近日，中交地产对管理层进行了一场大范围的调整，同时调整了总部职能部门。

　　根据官方公布的信息，汪剑平不再担任总裁职务，调整为执行总裁。两名原执行总裁中，徐爱国升任总裁，孙卫东则担任副总裁。

　　这次调整还涉及多名管理层成员。何平、王剑辞任副总裁，杨光泽、陈玲递补；叶朝锋、赵吉柱、汪剑平辞去董事职务，王尧、陈玲、杨光泽、徐爱国被提名为非独立董事候选人；陈玲、秦丽娟辞去监事职务，叶朝锋、王戈成为监事候选人。

　　这是自2018年完成整合后，中交地产经历的最大规模的一次管理层调整。

　　中交地产将此次调整的原因简单总结为“工作变动”，但考虑到多名董事尚未到任期届满，在市场人士看来，扭转业绩低迷、口碑受损的现状，或许才是主因。

　　中交地产是基建央企中国交通建设集团（以下简称“中交集团”）的三级子公司，也是中交集团旗下的两家房地产上市平台之一。2023年，中交地产出现多年来的首次亏损，到今年第三季度，情况仍未改变。近期，中交地产在北京的一个项目深陷业主维权风波，对公司口碑也带来不小的影响。

　　但在当前的市场背景下，此次调整能否解决问题，仍需进一步观察。

　　董事会“大换血”

　　此次中交地产的管理层调整中，徐爱国、陈玲、杨光泽三人的升任颇受关注。

　　徐爱国曾在中海、龙湖、阳光城担任副总裁，分管投资。其自2021年12月加盟中交地产，担任副总裁，继续分管投资，次年7月任执行总裁。

　　徐爱国加盟中交地产时，正值公司图谋大幅扩张。

　　中交集团旗下有两家房地产上市平台，其中绿城中国在港股上市，中交地产则登陆A股。相比绿城近些年跻身行业头部，中交地产的发展一直不温不火。

　　2019年，时任中交地产董事长的李永前曾表示，“2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿元之上。”现实情况却是，中交地产在2020年实现了533亿元合约销售额，同比增长81.37%；2021年的销售额则为560亿元，扩张速度大大放缓。

　　彼时，房地产市场已出现调整迹象，民营房企大幅收缩投资，央国企似乎迎来逆势超车的机会。但随后，楼市继续深度调整，中交地产的销售额连续两年下降，去年降至373.61亿元，距离千亿目标渐行渐远。

　　今年9月，李永前辞职，并不再担任公司任何职务。出自中交集团体系内的郭主龙成为新任董事长。

　　值得注意的是，李永前自2019年12月起担任中交地产董事长，任期至2025年2月，此次为提前卸任。

　　此次升任副总裁的陈玲，最近五年一直在中交集团体系内工作。陈玲于去年6月任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团（中交地产母公司、中交集团二级子公司）党委委员、副总经理；今年11月任中交房地产党委常委。此次调整前，她还是中交地产监事会主席。

　　杨光泽曾在国美控股、泰禾集团、鑫苑地产任职，去年5月加盟中交，任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产副总经理。今年11月任中交房地产党委常委。

　　此轮人事调整中，陈玲、杨光泽不仅升任为副总裁，还进入董事会。同时进入董事会的，还有出自中交物业的王尧。

　　至此，中交地产不仅迎来管理层变更，董事会也大幅换血。原来的董事会成员五去其四，仅薛四敏留任。薛四敏和郭主龙、杨光泽、陈玲、王尧共同构成了新的董事会。

　　但薛的任期至明年2月到期，有中交地产内部人士向21世纪经济报道记者透露，届时不排除被徐爱国接替的可能。

　　此外，“为提升管理效率，进一步推动公司有质量的快速发展”，中交地产还对总部管理职能部门进行相应调整，调整后共设部门18个。

　　这被认为是此前调整的延续。

　　今年年初，中交地产已进行过一轮地方公司层面的架构调整。一方面，管控层级从过去的“总部-区域-城市”三级管理，变为“总部-城市”两级管理；另一方面，将过去的16个城市公司进行整合重组，缩减为9个城市公司。

　　业绩、口碑双承压

　　人员和架构大调整的背后，是中交地产近年来业绩滑坡的现实。

　　在2021年实现销售新高后，中交地产的销售规模在随后两年不断下滑。今年中交地产未公布销售目标，而是强调，“坚持住宅为主、现金为王的基本理念”。

　　今年1-9月，中交地产实现全口径签约销售金额123.40亿元，同比减少58.45%，

　　公司利润也在快速缩水。中交地产的归母净利润曾在2018年达到8.1亿元的高点，此后逐年下滑。到2023年，该指标降至-16.73亿元，多年来首次亏损。

　　公司解释称，亏损的主要原因，一是受到房地产行业环境持续影响，达到交付条件的货值较有所减少，房地产销售结转收入下降；二是受房地产市场环境以及结转项目结构变化等影响，交付项目的毛利率下降；三是公司部分房地产开发项目存在减值迹象，计提金额有所增加。

　　今年以来，情况仍未改观。2024年1-9月，中交地产实现营业收入116.53亿元，同比增长0.89%，归母净利润-15.34亿元，同比下降48.64%。

　　同期，中交地产的经营性现金流、筹资性现金流均大幅缩水。

　　除业绩外，近些年中交地产旗下的产品口碑也出现危机。由中交地产、卓越地产联手开发，位于北京市海淀区的北清云际项目，近期被曝出建筑材料、公区、园林存在“减配”现象，并引发了业主的不满。

　　11月28日，中交地产参加投资者网上集体接待日活动，不少网民就该项目问题向管理层提问，但未获正面回应。

　　为改变现状，此次人事和架构调整前，中交地产已经在二级市场融资和资产腾挪上有所动作。今年6月，中交地产通过定增募资4.4亿元，下半年又将中交物业的资产注入上市公司，但设置了业绩对赌条款。

　　但在当前的政策与市场环境下，能否解决上述种种问题，仍是新一届管理层的考验。

　　一位不动产投资领域的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，中交地产背靠中交集团，母公司的支持将是其渡过难关的主要保证，将物业资产注入上市平台，也有助于其业务整合发展。但短期来看，由于房地产业务库存偏大，风险仍在不断累积，尽快处理库存、化解风险，才是当务之急。

　　截至今年第三季度末，中交地产一年到期非流动负债为320.0亿元，比上年末近乎翻倍。同期的现金及现金等价物净额仅有66.4亿元。

　　前述中交地产内部人士表示，由于内外环境的变化，新一届管理层的思路会有所不同，但会在中交集团要求的框架内进行发展。但他并未透露新管理层上任后有哪些具体举措。

　　今年1月15日，中交集团董事长王彤宙表示，2024年中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立。10月底，中交集团召开2024年三季度经济运行分析会，王彤宙指出，要加快资金回流，紧紧把握房地产“止跌回稳”的政策“窗口期”，全力推动房地产业务扭转困局。

　　近日，记者就公司架构调整等相关问题询问中交地产董秘办，但未获得正面回应。